許多人購買第一間房子往往選擇「預售屋」，因為付款彈性高、建物較新、格局可預期。但預售屋相較於成屋，也伴隨更多資訊不透明、工期不確定與契約內容的風險。
本篇將整理：預售屋購買注意事項、工程款與付款流程、建築進度款的計算、驗屋交屋流程、常見合約陷阱、權益保障方式，並嵌入你的工程款計算工具，協助你快速估算不同進度的應付金額。
一、預售屋購買前的五大注意事項
1. 建商與代銷背景調查
預售屋最大風險來自建商的履約能力，因此務必先確認：
- 建商過去完工紀錄及交屋風評
- 是否為上市櫃或具規模集團
- 是否曾有延遲交屋、品質爭議或糾紛
- 代銷公司是否具備經驗、是否誠信
若建商規模小、案例少或曾發生跳票、停工爭議，就應格外謹慎。
2. 必看建築許可與土地使用狀況
預售屋在開賣時至少需具備「建造執照」或「建築執照」才可信。你應確認：
- 建築執照種類與是否核准
- 基地是否為完整所有權（避免共同持分爭議）
- 土地使用分區是否符合住宅用途
3. 坪數計算不可只看「售價」
預售屋常見坪數包含：
- 建坪（含公設）
- 室內坪（實際可使用空間）
- 公設比
很多人以為買了 30 坪的房子，實際住起來卻只有 17 坪；因此務必清楚坪數組成與公設項目。
4. 合約內容必看六大重點
- 交屋期限（是否明確寫出「最遲交屋日」）
- 違約條款（建商延遲 VS 買方延遲責任）
- 解約條件（惡意不退訂屬違法）
- 公共設施比例與內容
- 建材設備表（是否有換料空間）
- 停車位形式與定位方式
5. 模型屋與精裝樣品不等於成品
模型屋通常帶有大量硬裝與家具，實際交屋垃圾管道、樑柱位置、天花高度均可能不同，務必比對建築圖與施工圖。
二、預售屋完整付款流程與款項說明
預售屋的付款方式與成屋完全不同，採「工程進度付款」。一般流程如下：
- 簽訂購屋合約（訂金＋簽約金）
- 開工動土 → 工程進度款 5%
- 基礎完成 → 工程款 5–10%
- 結構完成（上樑） → 工程款 10–15%
- 外牆與隔間完成 → 工程款 10–15%
- 室內工程、裝修 → 工程款 10–20%
- 使用執照核發 → 最後工程款 5%
- 交屋點交 → 餘款、貸款撥付
雖每個建案細節不同，但整體付款合計通常為工程款約 30%–40%，餘款於交屋時以房貸支付。
三、工程款計算方式與試算工具（可直接使用）
許多購屋者會擔心「工程款到底要付多少？」「不同進度應付金額是多少？」因此我們提供一套自動計算的工具，你只需輸入：
- 房屋總價
- 訂金、簽約金比例
- 工程款比例與期別
- 貸款成數
即可快速得出完整付款時程表與每期金額。
🔧 預售屋工程款計算工具
以下為計算工具：https://www.opendata.vip/tool/presaleProgress
工具將動態產生完整付款流程與建議提醒，是買預售屋最強大的輔助工具之一。
四、預售屋常見款項解說（依付款順序）
1. 訂金（通常 1%–3%）
訂金屬「保留意願金」，但依法律規定買方反悔不可被沒收；建商若未願意退訂金，即屬違法。
2. 簽約金（5%–10%）
簽約金支付後，代表正式成立買賣契約；此時務必逐項確認合約內容。
3. 工程款（分期依進度）
工程款會依建築進度請款，例如：
- 動工、開挖
- 基礎完成
- 結構體完成（含上樑）
- 外牆、隔間工程
- 機電工程與室內裝修
4. 交屋款（房貸撥款）
工程完成後，建商會協助申請「使用執照」，取得使用執照後即可安排交屋前的驗屋與付款。
5. 驗屋後補款
若驗屋過程發現瑕疵，買方可要求保留部分尾款，待修繕後再支付。
五、預售屋交屋全流程（從完工到點交）
1. 建案完工 → 使用執照核發
建案結構與內部工程完工後，建商向政府提出驗收並取得使照（使用執照）。
2. 建商通知「預約驗屋」
- 檢查磁磚、中空問題
- 天花板高度是否符合圖面
- 門窗密合度
- 排水、水平度
- 防水測試
3. 修繕期（約 7–30 天）
買方若提出瑕疵，建商需於合理期間內修繕。
4. 交屋付款（尾款＋貸款）
- 銀行審核貸款
- 銀行撥款至建商帳戶
- 買方支付自備款
5. 點交房屋 → 產權移轉 → 拿到鑰匙
交屋時會完成：
- 產權登記（過戶）
- 領取謄本
- 領取鑰匙與保固書
此時房屋正式屬於你。
六、預售屋常見陷阱與如何避免
1. 隱藏式價格（車位沒有說清楚）
一定要將車位價格、種類、坪數寫進合約。
2. 過度誇大公共設施
公設越華麗，管理費越高，不一定保值。
3. 工期延遲卻無明確違約條款
務必要求合約寫明「完工期限」與「逾期違約金」。
4. 樣品屋過度美化
可向建商索取施工圖＋建材設備表避免誤會。
5. 土地持分不足、基地不完整
若基地為共同持分，需特別注意產權複雜性。
七、結語：充分理解流程，才能安心買預售屋
預售屋很美好，但也充滿變數：工期延誤、建材偷料、圖面不符、合約瑕疵、交屋問題…只要少做一步功課，就可能造成數十萬甚至百萬的損失。
而深入了解付款流程與工程款結構，是預售屋投資與購屋者最重要的技能之一。
建議無論購買任何建案，都先使用上方的工程款計算工具進行試算，理解未來現金流與付款壓力，再評估是否進場。
買預售屋沒有最快，只有做最多功課的人才能買得安全、持有穩定。
